El casco antiguo de nuestras ciudades está plagado de edificios históricos y antiguos. Todos estos edificios no son la sede de un organismo público ni albergan museos. En la mayoría de ellos vive gente. Rehabilitar estos edificios requiere una atención especial.
Vivir en el casco antiguo de una ciudad es una opción. Son zonas céntricas, bien comunicadas y que tienen un encanto especial. Si quieres vivir en el centro de la ciudad, es probable que termines en un edificio de este tipo.
Tengo varios amigos en Madrid que lo hicieron. Fernando y su mujer se compraron un primer piso en una corrala próxima al Puente de Vallecas. La corrala está bastante bien arreglada y su piso no tiene nada que envidiar a un piso nuevo. Otro amigo, Ernesto, vive alquilado, desde hace años, en un piso centenario del barrio de Malasaña. La instalación del agua, de la electricidad y del gas es completamente nueva y la fachada está rehabilitada. En el interior del edificio, la escalera es de madera, con una baranda de forja, como todos los edificios antiguos de Madrid, pero se nota que ha sido restaurada.
En el lado opuesto, tengo alguna experiencia personal que no he logrado olvidar. Cuando me divorcié, uno de los primeros lugares donde fui a vivir fue a un piso de un edificio del siglo XIX en la calle Marina de Barcelona, cerca de la Sagrada Familia. La fachada del edificio la habían limpiado, pero el interior estaba en pésimas condiciones. Todo el edificio era propiedad del mismo dueño. Los pisos los había alquilado siempre como alquileres de renta antigua. Aún quedaba algún inquilino mayor en estas condiciones. La escalera llevaba décadas sin tocarse y el interior de los pisos dejaba mucho que desear. La reforma del edificio le correspondía al propietario. Y aunque religiosamente le pagábamos el alquiler todos los meses, que no era barato, por cierto, el tiempo que estuve allí, nunca lo reformó.
¿Qué son los edificios históricos?
El glosario del Servicio Nacional de Patrimonio Cultural define edificio histórico como aquel cuya construcción destaca por su importancia cultural, histórica y social y cuya presencia deja testimonio de la evolución de una comunidad. Los poderes públicos tienen la obligación de conservarlo en colaboración con el propietario, en caso de que su titularidad sea privada.
No todo edificio antiguo es un edificio histórico. Así se hace notar en una conversación mantenida en la red social Reddit. Donde uno de los usuarios que participa en el hilo indica que en Estados Unidos todo edificio que se construyó antes de los años 80, y en las zonas rurales antes de la década de los 50, es considerado un edificio antiguo, pero no necesariamente histórico. Para que sea considerado como tal, debe ser catalogado como bien de interés cultural (BIC) por las autoridades.
Esta regla funciona más o menos igual en todo el mundo. Y aunque parece una disertación semántica, en los hechos tiene sus repercusiones. Para rehabilitar un edificio histórico es necesario adaptarse a una serie de directrices estrictas que buscan preservar el monumento. Mientras que en un edificio antiguo, al que no se le ha otorgado ninguna relevancia histórica o cultural, su reforma es más flexible.
Un profesor que tuve en secundaria, que había heredado una casa en el casco antiguo de Toledo, nos contaba que para hacer cualquier reforma tenían que presentar un estudio en la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha y la Dirección de Patrimonio de la comunidad autónoma se lo tenía que aprobar. Prácticamente todo el casco antiguo de Toledo es considerado bien de interés cultural.
El papel de los ayuntamientos.
Los poderes públicos tienen la obligación de preservar y conservar el patrimonio histórico, artístico y cultural de los pueblos y ciudades de España y los bienes que lo conforman, incluidos los edificios. El portal legal V Lex recuerda que este deber viene recogido en el artículo 46 de la Constitución.
La responsabilidad de los ayuntamientos está supeditada a las atribuciones que sobre esta materia les hayan otorgado las administraciones superiores. En la actualidad, la gestión de patrimonio es una competencia delegada a las comunidades autónomas. Son estas las que se preocupan de conservar el legado histórico-arquitectónico de sus territorios. Pudiendo otorgar responsabilidades concretas a los ayuntamientos en función de su presupuesto o de la relevancia cultural de sus bienes.
Aun así, la Dirección General de Patrimonio, de carácter nacional, puede gestionar directamente un edificio histórico si es propiedad total o parcial del Estado español o si la gestión no se le ha encomendado a ninguna otra administración pública.
En muchas ocasiones, los ayuntamientos son meros ejecutores. Materializan órdenes o directrices que han recibido de la comunidad autónoma o del gobierno central. Otras veces son las que aprueban ordenanzas municipales que marcan las pautas con las que se tienen que conservar o rehabilitar los edificios históricos.
En cualquier caso, con independencia de las competencias adjudicadas, el ayuntamiento debe velar por preservar el legado cultural y monumental de su municipio. Pudiéndolo hacer de manera indirecta, promoviendo ayudas o realizando obras complementarias al cuidado de estos edificios; o actuando directamente, comprando el edificio a sus propietarios cuando estos no se preocupan de cuidarlo.
En última instancia, y de manera subsidiaria, tiene responsabilidad en la conservación de estos edificios. Un ayuntamiento no se puede permitirse que el casco antiguo de su municipio, o zonas de interés histórico, terminen abandonadas a su suerte como sucede muchas veces.
La responsabilidad de los propietarios.
Cuando la propiedad del edificio histórico es privada, no pertenece a ninguna administración pública; la ley obliga al propietario a conservar, mantener y custodiar el inmueble, así como a comunicar a las autoridades cualquier daño que pudiera sufrir.
En este sentido, el portal Fotocasa señala que el propietario de estos bienes tiene 4 obligaciones básicas:
- El deber de conservación. Si el edificio ha sido declarado Bien de Interés Cultural (BIC), el propietario deberá correr con todos los gastos de conservación, reparación y mantenimiento. Si bien es cierto que a cambio de ello puede beneficiarse de algunos privilegios y ayudas públicas, como la exención del pago del IBI o la recepción de subvenciones que le ayuden a costear reformas o gastos de mantenimiento.
- Cualquier reforma debe ser autorizada por la administración. Toda reforma, por pequeña que sea, como puede ser tirar un tabique para agrandar una habitación, debe ser comunicada al órgano competente de la comunidad autónoma o del ayuntamiento y este lo debe aprobar. A su vez, el propietario debe facilitar las inspecciones públicas para garantizar que el edificio no ha sufrido ningún daño. Bien en la estructura o bien en elementos de valor histórico.
- En la venta, la administración tiene derecho de tanteo y retracto. El propietario del edificio tiene pleno derecho a vender su propiedad, pero siempre las administraciones públicas tienen preferencia en la compra. Del mismo modo, si el edificio ha sido comprado por un tercero, la administración podrá adquirir el inmueble en un plazo máximo de 6 meses, desde que haya conocido la operación, por el mismo precio y en las mismas condiciones en las que fue vendido.
- Permitir visitas públicas gratuitas. Como titular de un Bien de Interés Cultural, el propietario debe permitir la visita del edificio al menos durante 4 días al año. De igual manera, las autoridades podrán requerir el edificio para organizar en él exposiciones artísticas o culturales con una duración no superior a un mes.
Ser propietario de un edificio histórico también tiene sus inconvenientes.
Técnicas de rehabilitación de edificios históricos.
La rehabilitación de un edificio histórico debe acometerse desde un enfoque integral. Así lo señala el blog del Estudio de Arquitectura Técnica Fernando Antón, un estudio de Alicante, con más de 25 años de experiencia en el sector de la construcción y que es todo un referente en el campo de la arquitectura técnica en la provincia alicantina. Según estos arquitectos, la rehabilitación de un edificio histórico no se debe quedar solo en su aspecto estético, sino que debe reforzar su estructura, darle un valor funcional y cuidar su repercusión social, histórica y cultural.
La rehabilitación de un edificio histórico exige combinar seguridad, conservación y respeto por sus características originales. No se trata simplemente de reparar lo deteriorado, sino de intervenir de manera cuidadosa para mantener el valor histórico y patrimonial del inmueble.
Una de las actuaciones más importantes es la consolidación de la estructura. Cuando existen problemas en muros, vigas, pilares o cimentaciones, es necesario reforzarlos para garantizar la estabilidad del edificio. Estas intervenciones deben realizarse procurando que los nuevos elementos queden integrados en el edificio y no alteren la imagen histórica del conjunto.
La limpieza y restauración de los materiales originales requiere un cuidado especial. La piedra, el ladrillo, la madera o los revestimientos antiguos pueden deteriorarse si se utilizan productos o métodos demasiado agresivos. Por ello, se emplean técnicas que eliminan suciedad y manchas sin destruir el material y la fachada original.
Cuando una pieza está dañada y no puede recuperarse, puede ser necesario reponerla. En estos casos, lo recomendable es fabricar réplicas que mantengan las proporciones, materiales, acabados y técnicas constructivas originales. Así se recupera la funcionalidad sin introducir elementos que desentonen con la arquitectura existente.
Aunque en cierto modo es una restauración, la rehabilitación puede incorporar instalaciones actuales, como climatización, iluminación, sistemas eléctricos o soluciones de accesibilidad. El reto consiste en introducir estas mejoras de forma discreta, evitando alterar fachadas, espacios interiores protegidos y otros elementos de valor histórico.
Antes de comenzar cualquier trabajo, es fundamental estudiar el edificio, conocer su historia, analizar sus materiales y detectar los problemas. Solo a partir de este diagnóstico puede diseñarse una intervención adecuada, que proteja el inmueble.
Rehabilitar una zona histórica. El Madrid de los Austrias.
Plantearse rehabilitar una zona, un conjunto histórico que combina monumentos públicos con edificios de uso privado, implica afrontar varios retos que no se limitan en exclusiva a preservar el aspecto arquitectónico.
Desde 1994 hasta el año 2000, la Universidad Politécnica de Madrid realizó un estudio concienzudo en el que se planteaba cómo rehabilitar el Madrid de los Austrias. Aunque hay partes que podemos ver en buen estado, como la Plaza Mayor y la Calle Mayor, y aunque nos podemos encontrar museos y palacios abiertos al público, lo cierto es que entre sus calles se encontraban zonas y espacios completamente abandonados.
Pisos habitados por personas mayores con bajos recursos, deficiencia en los servicios públicos, chabolismo vertical, infravivienda, marginación… A eso había que añadir los efectos que sobre los edificios dejaba el tráfico rodado, la falta de actividad comercial en muchas calles contiguas y la pérdida de la vida de barrio. Todo ello, en una de las zonas más visitadas por el turismo en la capital.
El Madrid de los Austrias sufrió durante años un importante deterioro arquitectónico, urbanístico, social y medioambiental. Ante esta situación, las administraciones estatal, autonómica y municipal pusieron en marcha diferentes convenios y programas, con apoyo de fondos europeos, para recuperar los edificios y mejorar los espacios urbanos. El objetivo era adaptar el barrio a las nuevas necesidades de sus habitantes, modernizando infraestructuras y favoreciendo la actividad comercial, vecinal y cultural.
Las actuaciones se centraron inicialmente en zonas consideradas prioritarias, extendiéndose después a calles y plazas próximas. Los propietarios podían acceder a ayudas para rehabilitar sus viviendas y edificios, mientras que las administraciones intervenían en fachadas, espacios públicos, calles e instalaciones urbanas. También se renovaron redes de servicios, se mejoró la accesibilidad, se redujo el tráfico y se crearon espacios peatonales y zonas de descanso.
El proceso incorporó además programas sociales destinados a informar a vecinos y comerciantes, fomentar la participación ciudadana y facilitar servicios como aparcamientos para residentes, ludotecas y oficinas de atención a la ciudadanía. De esta forma, la rehabilitación buscó recuperar no solo los edificios, sino también la actividad y la calidad de vida en el Madrid de los Austrias.
Rehabilitar zonas y edificios históricos, y más si están habitados por personas, requiere un planteamiento más abierto y más pegado a la realidad concreta que una simple limpieza de cara de los inmuebles.
